Imobiliário físico ou REITs? A verdade, depois de 20 anos a fazer os dois

Vou começar por uma confissão que, à primeira vista, pode levar algumas pessoas a repensar se querem ser meus alunos de REITs:

Desenhei um curso digital e certificado sobre investimento em REITs. E cerca de 80% do meu património está em imobiliário físico…

Para muita gente, isto cheira a contradição. Como é que alguém que ensina a investir em REITs tem a larga maioria do dinheiro em tijolo?

Não é contradição. É a resposta certa a uma pergunta que quase toda a gente faz mal. A pergunta não é “imobiliário físico ou REITs?”.

Ao longo deste artigo vou mostrar-lhe qual é a pergunta certa, e não vou esconder os números que me deixam mal na fotografia, porque são precisamente esses que lhe vão ser úteis.

Como aqui cheguei, e porque isto importa para si

Comecei a investir em REITs aos 16 anos. Não por génio, nem por visão. Por uma razão muito mais simples: não tinha dinheiro, e nenhum banco no mundo me emprestaria um cêntimo. Um adolescente sem rendimentos não compra um imóvel. Mas podia comprar uma “share” (em português, ação) de um REIT, ou seja, uma fração minúscula de um grande portfólio imobiliário de rendimento, com o pouco que tinha.

Repare bem nisto, porque é o coração de tudo: o meu ponto de partida foi exatamente o da maioria das pessoas, hoje. Pouco capital. Sem acesso a crédito. Sem uma “máquina” montada.

Aliás, durante a Universidade (onde fiz a Licenciatura em Engenharia Informática, ou LEI) continuei a investir em REITs, ainda que em menor grau, porque me concentrei no curso. Mesmo assim, ia investindo, com regularidade, o dinheiro que ganhava em pequenos trabalhos.

Só aos 22 anos comprei o meu primeiro imóvel físico. Aos 26, estava financeiramente independente: os rendimentos do que tinha construído pagavam a minha vida. Hoje, mais de 20 anos depois de ter comprado o meu primeiro REIT, a fotografia é esta: cerca de 80% em imobiliário físico, cerca de 20% em REITs.

E aqueles 20%? Não lhe vou dizer quanto valem. O número não interessa. O que interessa é isto:

O meu portfólio de REITs, só com os dividendos que paga, cobre a totalidade dos meus custos de vida.

Guarde esta frase. Vamos voltar a ela no fim.

A pergunta errada: “qual é melhor?”

Quase toda a gente aborda isto como um combate. Tijolo neste canto, REITs no outro, e vamos ver quem ganha.

Está errado. Não competem. Fazem trabalhos diferentes.

A maioria das pessoas (especialmente as que têm pouco capital ou pouco tempo para gerir investimentos) deve, na minha opinião, começar por REITs, enquanto quem já investe em tijolo deve acrescentá-los ao portfólio por várias razões.

O imobiliário físico é o meu motor de acumulação: é onde eu multiplico capital de forma agressiva. Os REITs são a minha máquina de “cash flow” previsível: é o que transforma capital em rendimento que cai na conta, mês após mês, sem eu fazer nada.

Um serve para construir. O outro para colher. Perguntar “qual é melhor” é como perguntar se é melhor um martelo ou uma chave de fendas. Depende do que está a tentar fazer, e de que ferramentas você já tem na mão.

Onde o imobiliário físico ganha, a sério

Se este fosse um artigo de venda, eu saltava esta parte. Não vou saltar. O tijolo tem vantagens reais que os REITs não replicam, e você merece ouvi-las com honestidade.

1. Alavancagem. Esta é a grande. O banco financia-lhe a compra de um imóvel: empresta-lhe a maior parte do dinheiro para você comprar um ativo que fica a seu nome. Com os REITs, não há nada de equivalente ao seu alcance. O tijolo deixa-o controlar um ativo grande com pouco capital próprio. É a alavanca mais poderosa que conheço.

2. Comprar abaixo do valor de mercado. Aqui está uma diferença subtil e decisiva, e quero que a perceba bem.

Vão dizer-me: “mas os REITs também podem estar subvalorizados.” Podem. E estão, muitas vezes. Mas repare na diferença: num REIT, mesmo subvalorizado, você compra ao valor de mercado: à cotação, o mesmo preço que toda a gente paga naquele segundo. A subvalorização é do mercado inteiro face ao valor real do ativo; não é um desconto só para si.

No imóvel físico, você pode comprar abaixo do valor de mercado: pagar menos do que aquele imóvel vale ali, naquele momento, porque é você que negoceia, que aparece antes dos outros, que encontra o vendedor com pressa. Num caso, você espera que o mercado esteja barato. No outro, é você que fabrica o desconto.

Escolher os REITs certos (descontados face ao que valem, com dividendos sustentáveis) é uma vantagem real, e é exatamente o que trabalho no CIR. Mas mesmo o melhor REIT, você compra-o ao preço a que está a negociar. No tijolo, o preço é negociável de uma forma que a bolsa nunca lhe dá.

3. Escala. Eu compro prédios inteiros, de seis frações para cima. Um negócio destes, hoje, pode andar na casa dos 800 mil euros. É outro campeonato, e traz um poder de negociação e uma economia de escala que uma ação nunca terá.

A letra pequena dessas vantagens (leia isto duas vezes)

Aqui está o que quase ninguém lhe diz: todas essas vantagens do tijolo exigem uma máquina que você, muito provavelmente, ainda não tem.

Eu consigo ter 80% em imobiliário físico porque, ao longo de 20 anos, construí a infraestrutura para isso: tenho empresas (pessoas e software para gerir imóveis), tenho acesso a financiamento bancário, tenho negócios que me chegam antes de chegarem ao mercado. E tenho equipa: a partir de certa escala, gerir imóveis deixa de ser “umas horas por mês” e passa a ser uma folha salarial: tive de contratar funcionários, com contrato de trabalho, para gerir o que tenho.

O comum mortal não tem nada disto. E eu, aos 16 anos, também não tinha. Foi precisamente por isso que comecei pelos REITs.

E depois há a fricção pura do tijolo, que quem compara os dois costuma subestimar:

• Custos de entrada: só em IMT, escritura e registos, conte com cerca de 4% a 5% do preço, antes de pagar um único euro de obras.
• Vacância: no meu portfólio mantenho-a sempre abaixo de 5%, mas ela existe, e um imóvel vazio é um imóvel a dar prejuízo.
• Trâmites processuais: desde inquilinos a donos de imóveis contíguos que lhe complicam a vida: de infiltrações a não o deixarem sequer rematar o seu próprio telhado. Consomem tempo, dinheiro e paciência.
• Prazo: um negócio de imobiliário físico pode fechar em 15 dias… ou arrastar-se por mais de um ano.

Onde os REITs ganham, para praticamente toda a gente

Agora o outro lado. E note que estas vantagens não exigem máquina nenhuma: funcionam para si, hoje, tal como funcionaram para mim aos 16 anos.

• Capital inicial: o preço de uma ação, não 800 mil euros. Não o deixam de fora por ter pouco.
• Liquidez e velocidade: da análise à compra, no máximo 24 horas. Compare com os 15 dias a um ano do tijolo. E se precisar de vender, vende em segundos, não em meses.
• Zero gestão (passivo a sério): inquilinos problemáticos, uma queixa na Câmara, uma tempestade que lhe estraga o telhado? Não é consigo: é a gestão do REIT que resolve. Sem inquilinos, sem obras, sem condomínio, sem folha salarial. O trabalho pesado é de outra pessoa.
• Diversificação instantânea: com pouco dinheiro fica exposto a centros comerciais, logística, saúde, “data centers”: carteiras que nunca compraria sozinho.
• Retornos que surpreendem: em várias janelas de longo prazo, a rentabilidade total dos REITs superou a do S&P 500. Confesso: já me passou pela cabeça liquidar tudo e alocar apenas a REITs. Nunca o farei, mas o simples facto de o ter pensado diz-lhe o quão rentáveis podem ser.
• “Cash flow” previsível: dividendos que caem na conta com regularidade, e alguns REITs pagam mesmo todos os meses. É esta a peça que, no meu caso, paga as contas de casa.

Não lhe vou vender um paraíso. Os REITs também têm o seu lado incómodo, e não o escondo:

• Volatilidade: a cotação oscila em tempo real, e vai vê-la cair em dias maus. Tem de ter estômago.
• Impostos: é honestamente a parte mais chata. É preciso ler os relatórios das corretoras, é propenso a erros, e (digo-o com todas as letras) muitos contabilistas não dominam o tema. Dá trabalho fazer o IRS corretamente. Não é impeditivo; é mais uma coisa que quem compara subestima.

Então, o que deve fazer você?

Aqui a resposta divide-se, e é honesta.

Se ainda não investe, ou tem pouco capital, ou não tem a tal “máquina”: REITs. Ponto. Não é sequer uma escolha difícil. O imobiliário físico exige exatamente aquilo que você ainda não tem: capital, crédito, deal flow, tempo, estrutura. Os REITs não exigem nada disso. Foi o caminho que eu fiz, e faria outra vez. Comece por onde dá para começar.

Se você já investe em tijolo, os REITs são um complemento poderoso, e há uma vantagem que quase ninguém lhe conta. Se vai continuar a financiar-se na banca para comprar mais imóveis, uma carteira de REITs torna o seu património mais líquido e mais diversificado aos olhos de quem lhe empresta dinheiro. Um balanço com imóveis e com uma carteira de rendimento cotada é um balanço mais forte. Eu próprio já senti isto do lado de dentro: os REITs não competem com o meu tijolo: reforçam a minha capacidade de comprar mais tijolo.

E se a sua dúvida não é sobre investir, mas sobre a casa onde vive (arrendar ou comprar?), essa merece uma conta à parte, que faço noutro artigo.

Já se a dúvida for a do investidor, comprar um apartamento para arrendar contra pôr o mesmo dinheiro em REITs, fiz essa conta lado a lado, com IMT, rentabilidades reais e as taxas de imposto dos dois lados, em comprar um T2 para arrendar ou REITs. E há ainda o caminho do meio, os fundos de investimento imobiliário, que merecem capítulo próprio.

A minha carta na mesa

Volto ao princípio. Tenho 80% em imobiliário físico e fiz um curso online sobre REITs.

Agora já sabe porquê. Tenho 80% em tijolo porque, ao longo de duas décadas, construí a máquina que o torna possível, e porque a alavancagem, o comprar abaixo do valor de mercado e a escala do físico são um motor de acumulação difícil de bater quando se tem as ferramentas. Mas comecei ao contrário, sem nenhuma dessas ferramentas, exatamente como você. E a peça que paga as minhas contas ao fim do mês, hoje, não é o tijolo. São os REITs.

Não é imobiliário físico contra REITs. Nunca foi. É imobiliário físico e REITs, cada um a fazer o trabalho para que serve.

A pergunta certa não é “qual é o melhor?”. É esta: qual é o seu ponto de partida, e que ferramentas tem, hoje, na mão? Responda a isso com honestidade e a decisão faz-se sozinha.