O que são REITs? O guia completo: por quem investe neles há mais de 20 anos

Este é o guia que eu gostava de ter tido quando comprei o meu primeiro REIT, aos 16 anos, sem dinheiro e sem ninguém que me explicasse nada. Vou dar-lhe tudo (o que são, como funcionam, os tipos, as vantagens, os riscos e como se começa) em português simples e sem o entusiasmo vazio de quem lhe quer vender um sonho.

Comecemos pela definição mais simples que existe: um REIT é uma empresa, cotada em bolsa, que é dona de imóveis que geram rendimento, e que distribui esse rendimento por si.

O que é um REIT, afinal?

REIT lê-se “rite” e é a sigla de Real Estate Investment Trust: literalmente, um fundo de investimento em imobiliário. Mas esqueça a tradução por um momento e fique com a ideia:

Imagine um centro comercial cheio de lojas a pagar renda. Ou um edifício de escritórios. Ou um armazém logístico da Amazon. Ou um hospital. Cada um destes imóveis vale milhões e gera rendas todos os meses. Você, sozinho, nunca os poderia comprar.

Um REIT é a empresa que compra esses imóveis, os arrenda e recebe as rendas. E porque está cotada em bolsa, você pode comprar uma pequena parte dela, uma ação (ou “share”), como quem compra ações da Apple, Galp ou Tesla. A partir desse momento, é dono de uma fatia de todos aqueles imóveis, e tem direito à sua parte das rendas.

É imobiliário de rendimento, comprado como se compra uma ação. Sem escritura, sem inquilinos, sem obras, sem empréstimos do banco.

Como funcionam os REITs (a regra dos 90%)

Os REITs nasceram nos Estados Unidos, em 1960^[1], com um propósito explícito: dar ao investidor comum acesso ao grande imobiliário de rendimento, que até então estava reservado a bancos, seguradoras e gente muito rica.

E o negócio foi montado com uma troca no centro: para poder chamar-se REIT e beneficiar de um tratamento fiscal especial (não pagar imposto sobre os lucros ao nível da empresa), uma empresa tem de cumprir várias regras.

A mais importante a reter é esta:

É por isto que os REITs são famosos por pagar dividendos generosos e regulares. Não é bondade: é lei. Enquanto uma empresa normal decide se distribui lucro ou o reinveste, um REIT tem de o entregar quase todo. Para si, isso traduz-se em rendimento que cai na conta com regularidade, trimestre após trimestre (e, em alguns REITs, mês após mês).

Como é que se ganha dinheiro com REITs?

Há duas fontes de retorno, e convém perceber as duas.

1. Dividendos. É a renda dos imóveis a chegar-lhe ao bolso. Enquanto os inquilinos pagarem, o REIT recebe e distribui. É a parte previsível, e a razão pela qual tanta gente usa REITs para construir um rendimento passivo que lhe permite dormir descansado.

2. Valorização. Se os imóveis do REIT valorizam, se as rendas sobem, se a empresa cresce e compra mais imóveis, a cotação da ação tende a acompanhar. Vende mais caro do que comprou. É a parte variável, e a que exige paciência.

Um bom REIT dá-lhe as duas coisas ao longo do tempo: um dividendo que cresce e um preço que acompanha. Um mau REIT dá-lhe um dividendo alto hoje… e um corte amanhã. Distinguir um do outro é, precisamente, o que separa quem investe com método de quem persegue rendimentos bonitos.

Os tipos de REITs (e os setores)

Nem todos os REITs fazem a mesma coisa. Há dois grandes tipos, e a diferença é importante porque muda o risco.

REITs de capital (equity REITs). São a larga maioria e os que interessam à maior parte das pessoas. Detêm e gerem imóveis físicos, e ganham sobretudo com as rendas. Quando alguém diz “REIT” sem especificar, está quase sempre a falar destes.

REITs hipotecários (mortgage REITs, ou mREITs). Não detêm imóveis: financiam-nos. Emprestam dinheiro (ou compram hipotecas) e ganham com os juros. Costumam ter yields mais altos e parecem tentadores, mas são bastante mais sensíveis às taxas de juro e, tipicamente, mais arriscados. Se está a começar, olhe para eles com cautela.

(Há ainda os híbridos, que misturam os dois. São menos comuns.)

Dentro dos REITs de capital, há um mundo de setores, porque praticamente toda a economia acontece dentro de um imóvel. Na classificação da Nareit (a associação norte-americana dos REITs), são estes:^[3]

A economia inteira cabe dentro de imóveis

Cada setor é um tipo de REIT, e, com pouco dinheiro, pode ter um bocado de todos.

Retalhocentros comerciais, lojas

Escritóriosedifícios empresariais

Residencialapartamentos para arrendar

Industrialarmazéns, logística, fábricas

Saúdehospitais, clínicas, lares

Data centersa “nuvem” e a IA

Self-storagearrumação ao mês

Infraestruturatorres de telecom, fibra

Hotelariahotéis e resorts

Casinoscasinos e resorts de jogo

Florestasterrenos florestais, madeira

Diversificadosvários tipos de imóvel

Especializadosoutdoors, cinemas, quintas…

Repare no que isto significa: com REITs, você pode ser dono de um bocado de um data center, de uma torre de telecomunicações e de um hospital ao mesmo tempo, coisas que nunca compraria sozinho. E os data centers, hoje, são a infraestrutura onde a inteligência artificial vive, uma forma discreta de investir na IA sendo dono das suas “fábricas”.

E em Portugal? As SIGI

Sim, Portugal tem a sua própria versão dos REITs: chamam-se SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) e foram criadas em 2019^[4]. As regras são muito parecidas: têm de investir em imóveis de rendimento, têm de estar cotadas em bolsa e são obrigadas a distribuir a maior parte dos lucros das rendas aos acionistas.

Na teoria, é o REIT português. Na prática, seja honesto consigo mesmo: o mercado das SIGI é minúsculo e quase invisível. Enquanto os REITs americanos movimentam centenas de milhares de milhões e têm décadas de histórico, as SIGI são uma realidade ainda embrionária: em bolsa há apenas três (a ORES Portugal, a Atrium BIRE e a Vila dos Números) e, na maioria, com volume de negociação tão baixo que entrar e sair pode ser complicado. Aliás, dediquei um artigo inteiro a este tema, a desilusão dos “REITs portugueses”, com os números e os gráficos que mostram o tamanho real deste mercado.

Por isso, quando falo de investir em REITs a sério, falo quase sempre do mercado americano: o maior, o mais líquido e o mais maduro do mundo. E a boa notícia é que, a partir de Portugal, chegar lá é tão simples como abrir conta numa corretora. Não precisa de estar nos Estados Unidos para ser dono de imobiliário americano.

As vantagens dos REITs

Isto é o que torna os REITs, na minha opinião, o melhor ponto de partida para quem quer entrar no imobiliário:

• Começa com pouco. Não precisa de dezenas de milhares de euros para uma entrada: precisa do preço de uma ação. Já escrevi sobre quanto precisa mesmo para começar e sobre porque ter pouco dinheiro não o deixa em desvantagem.
• Liquidez. Compra e vende em segundos, em qualquer dia de mercado. Compare com o imobiliário físico, onde vender pode demorar meses.
• Diversificação. Com pouco dinheiro fica exposto a vários setores e geografias, algo impossível com um único imóvel físico.
• Rendimento passivo. Os dividendos chegam sem você fazer nada. Sem inquilinos, sem obras, sem telefonemas às 3 da manhã. E, ao contrário do dinheiro parado numa poupança segura, esse rendimento pode bater a inflação, o que os Certificados de Aforro já não conseguem.
• Gestão profissional. Há uma equipa a gerir os imóveis por si. O trabalho pesado é de outra pessoa.

As desvantagens e os riscos (a parte que ninguém lhe conta)

Não lhe vou vender um paraíso. Os REITs têm riscos reais, e você merece conhecê-los antes de investir um cêntimo:

• São sensíveis às taxas de juro. Este é o grande. Quando os juros sobem, o financiamento dos REITs fica mais caro e as obrigações passam a competir com eles pelo dinheiro dos investidores. Resultado: as cotações costumam sofrer. É normal, é cíclico, e para quem tem método pode até ser oportunidade, mas tem de o saber de antemão.
• Volatilidade. Como cotam em bolsa, os REITs sobem e descem todos os dias, como qualquer ação. Vai ver a sua carteira no vermelho em dias maus. Tem de ter estômago.
• Fiscalidade. Os dividendos são tributados (em Portugal, à taxa de 28%) e, sendo estrangeiros, dão algum trabalho a declarar. Falo disto a seguir.
• Risco de setor. Um REIT de escritórios sofre com o teletrabalho; um de retalho sofre com o comércio online. Escolher o setor certo importa.

Como se distingue um bom REIT de um mau?

Esta é a pergunta de um milhão de euros, e é aqui que se separa quem investe com método de quem aposta. Não lhe consigo dar o método completo num artigo (é precisamente o que ensino, passo a passo, no CIR), mas fica com os quatro sinais para onde deve olhar:

• O dividendo é coberto? Olhe para o FFO e o AFFO (o “lucro real” de um REIT) e para o payout ratio. Um dividendo pago à custa de FFO saudável é sustentável; pago à custa de vender imóveis ou de mais dívida, não é.
• Os imóveis são bons? Taxa de ocupação alta e estável, contratos longos com rendas que sobem, e inquilinos e setores diversificados (pouca concentração).
• A dívida está controlada? Alavancagem moderada, custo da dívida baixo e, de preferência, taxa fixa. É aqui que muitos REITs bonitos se afundam quando os juros sobem.
• O preço faz sentido? Compare com o P/FFO e com o NAV (o valor dos imóveis menos a dívida, por ação) para perceber se está a pagar caro ou barato.

Se estes termos lhe soam a chinês, é exatamente por isso que o curso existe: transformá-los num checklist simples, que aplica em minutos antes de comprar.

E os impostos em Portugal?

Em Portugal, os dividendos de REITs são tributados a 28%. Como os REITs americanos são estrangeiros, há retenção na fonte lá fora e cá, e os rendimentos declaram-se no Anexo J do IRS, com um mecanismo de crédito de imposto para evitar a dupla tributação.

Há aqui um detalhe que poupa dinheiro: os Estados Unidos retêm, por defeito, 30% sobre os dividendos, mas essa retenção desce para 15% assim que entrega à corretora o formulário W-8BEN (confirma que não é residente fiscal nos EUA e renova-se a cada 3 anos). Depois, em Portugal, acerta-se a diferença até aos 28% e declara-se tudo no Anexo J.

Não se assuste: é mais burocrático do que difícil, e não é motivo para não investir. Mas é preciso fazê-lo bem, e, com toda a honestidade, muitos contabilistas não dominam o tema. É precisamente esse passo a passo, sem erros, que trabalho em detalhe com os meus alunos no CIR.

Muitas pessoas dizem na internet que investimentos como o S&P 500 são melhores do que REITs precisamente porque podem investir neles através de um ETF acumulativo. Eu discordo totalmente, mas, se quiser uma comparação a fundo entre o S&P 500 e os REITs, veja este artigo que compara todos os pontos que há para comparar os dois (dica: os REITs ganham).

Na prática, começar é mais simples do que parece: abre-se conta numa corretora com acesso ao mercado americano e compra-se o REIT (ou um ETF de REITs) diretamente pelo nome, como se comprasse qualquer ação, mostro o caminho completo em como investir em REITs em Portugal. Se está a pesar as duas vias, comparei-as em REITs vs ETFs; e, se pensa nisto a longo prazo, escrevi também sobre o papel dos REITs na preparação da reforma.

Os erros mais comuns (e como evitá-los)

Depois de mais de 20 anos nisto, e de ver muita gente a começar, os tropeções repetem-se quase sempre nos mesmos quatro:

• Perseguir o dividendo mais alto. O erro número um. Um yield gigante costuma ser um aviso, não uma pechincha (é a tal armadilha aqui de cima). O que interessa é o dividendo ser sustentável, não ser grande.
• Ignorar as taxas de juro. São o principal motor do preço dos REITs no curto prazo. Não tem de as prever, mas tem de saber que existem, para não entrar em pânico quando os juros mexem.
• Concentrar tudo num só. Meter o dinheiro todo num REIT ou num único setor deita fora a maior vantagem da classe: a diversificação.
• Esquecer os impostos. A retenção lá fora e os 28% cá comem o retorno se não forem tratados (veja o W-8BEN e o Anexo J acima). O que conta é o retorno líquido.

Afinal, vale a pena investir em REITs?

Para quem quer exposição ao imobiliário sem o peso do tijolo, quer rendimento passivo e quer começar com pouco: sim, na minha opinião, não só vale muito a pena como também acho que a maioria dos portugueses deviam ter uma parte do seu património exposto a REITs. É o veículo mais acessível que conheço para ser dono de grande imobiliário de rendimento.

Mas não é um bilhete de lotaria, e quem lho vender como tal está a enganá-lo. É construção, com paciência e com método.

O risco não está em começar pequeno. Está em começar sem perceber o que está a comprar.

Perguntas frequentes sobre REITs

Preciso de muito dinheiro para investir em REITs?

Não. Pode começar com o preço de uma única ação: muitas vezes, algumas dezenas de euros. É uma das grandes vantagens dos REITs face ao imobiliário físico.

Os REITs pagam dividendos mensais?

Alguns sim, a maioria paga trimestralmente. Há REITs famosos por pagar todos os meses, mas “mensal” não é sinónimo de “melhor”: o que importa é a sustentabilidade do dividendo, não a frequência.

Os REITs são um bom investimento? Valem a pena?

Podem ser um excelente investimento para rendimento passivo e diversificação, desde que escolhidos com critério. Como qualquer investimento, têm risco: não existem retornos garantidos.

Qual a diferença entre um REIT e um fundo de investimento imobiliário?

Um REIT está cotado em bolsa e compra-se e vende-se em segundos, como uma ação. Muitos fundos imobiliários tradicionais são bem menos líquidos e têm entradas mínimas mais altas. O REIT é, na prática, imobiliário com a liquidez da bolsa.

Existem REITs em Portugal?

O equivalente português chama-se SIGI, criado em 2019. Mas o mercado é muito pequeno; a esmagadora maioria dos investidores acede aos REITs americanos através de uma corretora. Eu não invisto em SIGIs, nem recomendo a nenhum dos meus alunos ou seguidores que invista.

Como são tributados os dividendos de REITs em Portugal?

À taxa de 28%. Sendo REITs estrangeiros, declaram-se no Anexo J do IRS, com um mecanismo de crédito de imposto para evitar a dupla tributação. É burocrático, mas fazível.

É melhor comprar REITs individuais ou um ETF de REITs?

Eu não gosto de ETFs, porque se deixa muito dinheiro na mesa. REITs individuais dão mais controlo e potencial de retorno, embora exijam ter um método para os escolher bem.

Posso perder dinheiro com REITs?

Sim. Os REITs cotam em bolsa e o seu valor oscila; os dividendos podem ser cortados e há riscos de mercado, de setor e de taxas de juro. Investir com método reduz o risco, mas não o elimina.

Fontes

1. Nareit, “History of REITs & the REIT Industry”. reit.com. Origem dos REITs nos Estados Unidos, com o REIT Act de 1960 (assinado pelo Presidente Eisenhower).
2. Nareit, “What’s a REIT?”. reit.com. Definição de REIT e a obrigação de distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas, sob a forma de dividendos.
3. Nareit, “REIT Sectors”. reit.com. Classificação dos setores de REITs (retalho, escritórios, residencial, industrial, saúde, data centers, self-storage, infraestrutura, hotelaria, casinos, florestas, diversificados e especializados).
4. Garrigues, “REITs or SIGIs: an alternative for investment in real estate assets in Portugal”. garrigues.com. O regime das SIGI, a versão portuguesa dos REITs, em vigor desde 2019.