Muita gente acredita que um ETF é sempre a escolha mais inteligente.
Parece prudente. Parece diversificado. Parece simples. Compra-se um único produto, fica-se exposto a dezenas ou centenas de empresas, e não é preciso escolher nada.
No caso dos REITs, ou “Real Estate Investment Trusts”, o conselho aparece muitas vezes assim:
“Não complique. Compre antes um ETF de REITs.”
Eu percebo o argumento. E, para quem não quer aprender nada sobre REITs, até pode fazer sentido.
Mas há um problema que quase nunca é dito:
Quando compra um ETF, não está apenas a comprar os bons REITs. Está também a comprar os maus. Os endividados. Os mal geridos. Os que têm imóveis em setores fracos. Os que pagam dividendos que podem não ser sustentáveis. Os que eu, sabendo analisá-los, nunca compraria individualmente.
E é por isso que prefiro REITs escolhidos a dedo a um ETF.
Um ETF dá-lhe a média
Um ETF, ou “Exchange Traded Fund”, é um cabaz de ativos cotado em bolsa. No caso de um ETF de REITs, esse cabaz junta várias empresas imobiliárias cotadas.
A grande vantagem é a simplicidade. Com uma única compra, fica diversificado. Não precisa de analisar balanços, dívida, imóveis, contratos, gestão ou sustentabilidade dos dividendos.
Mas essa vantagem tem um preço: recebe a média.
E a média inclui tudo.
Inclui os bons REITs, naturalmente. Mas também inclui empresas que talvez tenham dívida excessiva, imóveis menos interessantes, setores em declínio ou dividendos frágeis.
A diversificação protege contra o erro individual, é verdade. Mas também obriga a carregar empresas que talvez nunca escolhesse conscientemente.
É aqui que muita gente confunde segurança com passividade.
Um ETF não escolhe qualidade. Um ETF replica uma regra.
Os REITs nasceram para democratizar o imobiliário
Vale a pena voltar à origem.
Os REITs foram criados em 1960, nos Estados Unidos, com uma ideia muito simples: permitir que a pessoa comum pudesse participar nos rendimentos do grande imobiliário, sem ter de comprar prédios inteiros.
Antes disso, o acesso ao grande imobiliário de rendimento estava sobretudo nas mãos de bancos, seguradoras, fundos e pessoas muito ricas.
Os REITs abriram essa porta. Permitiram que um investidor particular pudesse ser dono de uma pequena parte de centros comerciais, armazéns logísticos, hospitais, residências, torres de telecomunicações ou outros imóveis de rendimento.
Isto foi uma revolução.
Mas repare: a revolução não está apenas em comprar tudo através de um cabaz. Está em poder escolher bem.
Se hoje tem acesso ao mesmo mercado que grandes investidores, a pergunta deixa de ser “posso investir em imobiliário cotado?”. A pergunta passa a ser “se posso escolher, porque haveria de comprar tudo?”
A diferença está na seleção
Quando escolho um REIT individual, não estou a comprar uma sigla. Estou a analisar um negócio.
Quero perceber que imóveis tem. Quem são os inquilinos. Quanto tempo duram os contratos. Se a dívida está controlada. Se a gestão é competente. Se o dividendo é sustentável. Se o setor tem futuro. Se a empresa consegue atravessar períodos difíceis sem destruir valor.
É isto que um ETF não faz por si.
Um ETF não separa o excelente do mediano. Não evita automaticamente os piores. Não pergunta se aquele dividendo faz sentido. Não olha para a qualidade da gestão como eu olho.
Compra segundo uma regra.
E uma regra pode ser útil. Mas não substitui julgamento.
É também por isto que a pergunta “qual é o melhor REIT para comprar agora?” não tem a resposta simples que toda a gente gostaria de ouvir.
Este tipo de comparação é importante, mas deve ser lido com honestidade. Não prova que todos os REITs individuais ganham sempre a todos os ETFs. Isso seria falso.
Mostra outra coisa: a seleção faz diferença. Quem compra tudo aceita a média. Quem sabe escolher tenta ficar do lado certo da média.
O dividendo também não é igual
Há outro ponto importante, sobretudo para quem investe a pensar em rendimento.
Num ETF, recebe a média dos dividendos das empresas que lá estão dentro. Pode ser uma solução simples, mas não foi desenhada para as suas necessidades específicas.
Com REITs individuais, posso construir uma carteira mais alinhada com o objetivo que procuro. Posso procurar empresas com histórico de pagamento mais consistente. Posso evitar dividendos que parecem demasiado altos para serem seguros. Posso equilibrar setores. Posso decidir se quero mais rendimento hoje ou mais crescimento para amanhã. Posso perceber exatamente de onde vem cada pagamento.
Isto importa muito.
Porque um dividendo alto não é automaticamente bom. Muitas vezes, é um sinal de alerta. Pode indicar que o mercado desconfia da empresa. Pode esconder dívida elevada. Pode antecipar um corte futuro. Pode estar a refletir problemas nos imóveis ou no setor.
Por isso, a pergunta certa nunca é “qual paga mais?”. A pergunta certa é “qual consegue continuar a pagar?”
Mas atenção: escolher mal é pior do que comprar um ETF
Aqui tenho de ser muito claro consigo.
REITs individuais são melhores do que ETFs quando há método. Sem método, podem ser piores.
Se a pessoa compra apenas porque viu um dividendo alto, está a investir mal. Se concentra tudo em dois ou três REITs, está a assumir risco excessivo. Se ignora dívida, juros, fiscalidade, moeda e qualidade dos imóveis, está a confundir simplicidade de compra com simplicidade de análise.
Os REITs também sofrem quando os juros sobem. Podem cair em bolsa. Os dividendos não estão garantidos. Há riscos cambiais quando se investe fora da sua moeda. Há diferenças fiscais entre países. E há setores imobiliários que podem atravessar anos difíceis.
Nada disto desaparece só porque estamos a falar de imobiliário.
É precisamente por isso que eu não gosto da frase “compre qualquer “REIT””. Não é isso. A minha ideia é muito diferente: compre melhor.
O ETF é para quem não quer método
No fundo, a diferença é esta.
O ETF é uma boa solução para quem não quer escolher. Os REITs individuais são uma solução melhor para quem aprende a escolher.
O ETF tira-lhe trabalho, mas também lhe tira critério. Dá-lhe diversificação, mas também lhe dá empresas que talvez não quisesse ter. Dá-lhe a média, mas impede-o de tentar construir algo melhor do que a média.
E é aqui que o investidor particular costuma subestimar-se.
Muita gente pensa “eu não sou profissional, portanto não consigo analisar isto”. Mas a análise de REITs aprende-se.
Não precisa de saber tudo sobre finanças. Precisa de saber o que procurar: dívida, qualidade dos imóveis, sustentabilidade do dividendo, gestão, setor, preço, risco, peso na carteira, entrada faseada.
Isto não é magia. É método.
E é exatamente esse método que trabalho no CIR: não para transformar ninguém em especulador, mas para ajudar o investidor comum a deixar de comprar às cegas e começar a perceber o que está realmente a comprar.
A pergunta certa
A pergunta não é apenas “REITs ou ETFs?”. A pergunta certa é “quero aceitar a média ou quero aprender a escolher?”
Vale a pena fazer o mesmo exercício com o índice mais citado de todos, e foi o que fiz em REITs contra o S&P 500.
Se não quer estudar, se não quer olhar para empresas, se não quer pensar em dívida, dividendos, juros ou setores, então um ETF pode ser uma solução aceitável.
Mas se quer construir uma carteira de rendimento com mais intenção, mais controlo e mais critério, então os REITs individuais são, para mim, superiores. Não porque todos sejam bons, mas porque os bons não devem ser misturados cegamente com os maus.
O ETF dá-lhe acesso ao imobiliário em piloto automático. O conhecimento dá-lhe o volante.
E, com o seu dinheiro, mais vale ser você a conduzir.