Porque os REITs batem o S&P 500

Há uma resposta que se tornou quase automática em Portugal quando alguém pergunta onde investir:

“Compre um ETF acumulativo do S&P 500.”

Parece inteligente.

É simples, barato, fiscalmente eficiente e não exige escolher empresas.

Mas esse é precisamente o problema…

Simplicidade não é estratégia; caso fosse, investiríamos todos em depósitos a prazo.

Ser fiscalidade favorável também não é argumento de investimento; senão investiríamos todos em certificados de aforro.

E comprar uma média (que é o que acontece ao investir num índice) não é o mesmo que procurar o melhor retorno; se assim fosse, os maiores fundos institucionais limitar-se-iam ao S&P 500, e não é o que fazem.

Acha mesmo que os maiores investidores privados investem só no S&P 500?

Não, diversificam para imobiliário, private equity e REITs (ou imobiliário de grande escala), como mostram os próprios dados de fundos de pensões americanos que analiso na Razão #5.

Quando compra o S&P 500, compra tudo o que vem dentro do índice.

Neste artigo mostro, com fontes e dados, uma tese que vai contra as ideias popularizadas na internet em Portugal de que o S&P 500 é um dos melhores investimentos para os portugueses.

Para tal, mostro-lhe 8 razões (sem estarem ordenadas por importância, sendo a última um bónus) pelas quais todos os portugueses deviam investir primariamente em REITs em vez do S&P 500, porque os REITs superam o S&P 500 em vários critérios.

Faço isto sem considerar o S&P 500 uma má ferramenta, porque não o é; é apenas uma ferramenta incompleta e inferior aos REITs, embora em Portugal se trate, erradamente, como a resposta para tudo.

Razão #1: no S&P 500 compra tudo: o bom, o mau e o medíocre!

O S&P 500 parece uma escolha sofisticada, mas é uma regra “cega”.

Compra empresas apenas porque estão no índice.

Não porque alguém as escolheu cuidadosamente.

Não porque estão baratas.

Não porque são as melhores empresas para a sua estratégia.

E muito menos porque se enquadram no seu objectivo.

Compra porque fazem parte do cabaz: cerca de 500 grandes empresas americanas que obedecem às regras do índice.

E isto tem uma consequência que poucas pessoas dizem: quando compra o S&P 500, compra as empresas excelentes, mas também compra empresas medianas, caras, cíclicas, endividadas, vulneráveis, ou simplesmente empresas que talvez nunca comprasse se tivesse de justificar cada posição.

Claro que o índice tem uma vantagem: garante que apanha os grandes vencedores, afinal compra tudo…

Mas fá-lo comprando tudo à volta, incluindo o mau.

É como entrar num supermercado e comprar o corredor inteiro porque não quer escolher os melhores produtos.

Isto não é investir com intenção.

Não é investir da melhor forma.

E muito menos é, necessariamente, investir da forma mais rentável.

Se fosse possível filtrar antecipadamente as piores acções do cabaz, a rentabilidade da carteira subiria. O problema é que o S&P 500 não tenta fazer isso.

Compra tudo.

Além disso, a investigação académica mostra que o mercado accionista é muito mais assimétrico do que parece.

Hendrik Bessembinder, no estudo “Do Stocks Outperform Treasury Bills?”, mostrou que quatro em cada sete acções americanas que constaram da base de dados CRSP desde 1926 tiveram retornos vitalícios inferiores a “Treasury bills” de um mês^[1].

Mais impressionante ainda: quando medido em criação líquida de riqueza em dólares, os melhores 4% das empresas explicaram o ganho líquido de riqueza de todo o mercado accionista americano desde 1926^[1].

Na verdade, se fosse possível identificar antecipadamente e comprar apenas essas grandes vencedoras, o retorno teria sido muito superior ao S&P 500.

E a mesma analogia pode ser feita com REITs.

A pergunta não é se deve comprar um qualquer REIT.

Claro que não.

A pergunta é se faz sentido aceitar um cabaz automático quando pode aprender a procurar empresas imobiliárias melhores, com melhores balanços, melhores dividendos, melhores preços e melhor potencial de retorno.

O S&P 500 compra a média porque não escolhe.

Nos REITs individuais, a lógica é outra: rejeitar o que não interessa, filtrar o risco e procurar empresas que possam render mais do que a média.

Razão #2: o S&P 500 já nem sequer oferece diversificação como antes…

Outro argumento muito repetido é que o S&P 500 é (automaticamente) diversificado.

É verdade que o é, mas só até certo ponto.

O S&P 500 não distribui o seu dinheiro igualmente por 500 empresas.

É ponderado pela capitalização bolsista.

Em linguagem simples: quanto maior é a empresa, mais peso tem.

E isso muda tudo.

Nos últimos anos, o índice tornou-se cada vez mais concentrado nas maiores empresas, sobretudo ligadas a tecnologia, plataformas digitais e inteligência artificial.

Segundo a RBC Wealth Management, no fim de 2015, as 10 maiores empresas representavam cerca de 19% do S&P 500^[2].

No fim de 2025, as 10 maiores empresas representavam quase 41% do S&P 500^[2]!

Isto é enorme.

Mais de 40 euros em cada 100 investidos no S&P 500 estavam concentrados em apenas 10 empresas.

Portanto, quando alguém diz “tenho 500 empresas”, a resposta certa é: “Tem, mas não em partes iguais.” Basicamente tem um investimento em 10 ou 12 empresas, um pequeno investimento em 90 e um pequeníssimo investimento em 400.

Na prática, o investidor pode pensar que está amplamente diversificado, quando está cada vez mais exposto a um pequeno grupo de gigantes.

Essas empresas podem ser extraordinárias.

Podem continuar a crescer.

Podem justificar valorizações elevadas.

Mas isso não elimina o ponto central: o S&P 500 hoje já não é apenas uma aposta ampla na economia americana.

É também uma aposta muito concentrada nas maiores empresas americanas do momento.

E muitas delas têm uma narrativa comum: tecnologia, plataformas, dados, publicidade digital, semicondutores e serviços de nuvem.

Razão #3: pode estar a comprar empresas nas quais não acredita ou que vão contra os seus valores

Quando compra um ETF do S&P 500, não está apenas a comprar “a América”.

Está a comprar empresas concretas, com negócios e práticas concretas.

E algumas podem ir contra aquilo em que acredita.

Pode estar a comprar empresas ligadas a tabaco, armas, combustíveis fósseis, carvão térmico, defesa, vigilância, publicidade agressiva, modelos de negócio que não compreende, ou simplesmente empresas que nunca escolheria se tivesse de comprar directamente.

E se a nível de valores algumas pessoas dizem “não me importa, só quero ganhar dinheiro” (e cada um sabe de si), outra coisa é literalmente apostar em empresas nas quais não acredita.

O produto parece neutro, mas não o é.

É uma carteira automática.

E uma carteira automática não tem valores morais; tem regras.

A própria indústria dos índices reconhece isto.

A S&P Dow Jones Indices tem um S&P 500 ESG Index que exclui empresas envolvidas em carvão térmico, tabaco, armas controversas, armas ligeiras, contratação militar, areias petrolíferas e empresas não conformes com o UN Global Compact^[3].

Num documento educacional da S&P Dow Jones Indices, 196 constituintes do S&P 500 foram excluídos do S&P 500 ESG Index, representando 27,77% da capitalização do S&P 500 à data de 29 de Abril de 2022^[3].

A conclusão é simples: se é preciso criar versões filtradas do S&P 500, é porque o S&P 500 normal não faz essa filtragem por si.

Nos REITs (e admitindo que se está aqui entende que o investimento em imobiliário é moralmente aceitável), a escolha é totalmente sua.

Pode decidir que quer investir em habitação.

Ou logística.

Ou saúde.

Ou “data centers”, para mencionar apenas alguns.

Isto não torna os REITs moralmente superiores por definição.

Mas torna a carteira mais intencional.

E, para mim, isso importa.

Porque eu não quero apenas saber quanto rendo.

Quero saber de onde vem o dinheiro.

Razão #4: o que tem mais risco histórico, S&P 500 ou REITs?

A resposta honesta é: ambos têm (como qualquer investimento).

Na minha opinião, os REITs são menos arriscados e vou mostrar-lhe porquê.

Antes de mais, quando se fala de risco, muita gente assume que o S&P 500 é automaticamente mais seguro porque é um índice. Não é. Estar no S&P 500 não elimina risco, apenas o dilui.

Eu sempre achei que o investimento em REITs deva ser feito individualmente (em vez de índices), por isso este artigo compara S&P 500 com REITs individuais.

Convém esclarecer que a noção de risco de que falo é a de longo prazo; como só acredito em investimentos de longo prazo, é essa a noção de risco que interessa, e que analiso de seguida.

Comecemos pelo S&P 500.

Segundo a J.P. Morgan Asset Management, desde 1980 já saíram do S&P 500 várias centenas de empresas por razões de “business distress”, categoria que inclui falência, perdas catastróficas de valor e aquisições em dificuldade^[9].

Repare: várias centenas de empresas saíram do índice não por escolha, mas por terem entrado em dificuldade.

Num estudo académico sobre o S&P 500 durante a crise de 2008, Brian R. Cheffins refere que, entre as 37 empresas removidas do índice nesse ano, a Lehman Brothers teve de ser classificada como “at risk” porque entrou em falência antes de poder ser vendida ou removida do índice por ser demasiado pequena^[10].

O mesmo estudo refere que 13 das 37 empresas removidas do S&P 500 em 2008 foram alvo de acções colectivas por fraude em valores mobiliários até Junho de 2009, e que 11 dessas 13 estavam na categoria “at risk”^[10].

Aliás, vejamos exemplos concretos.

A Lehman Brothers caiu em falência antes de poder ser vendida ou removida do S&P 500.

A General Motors apresentou falência numa segunda-feira e a Standard & Poor's anunciou, depois do fecho desse dia, que a GM seria removida do S&P 500 após o fecho de terça-feira^[19].

E não se trata de casos isolados. O próprio ritmo de “morte” das empresas do índice acelerou: segundo a McKinsey, uma empresa do S&P 500 permanecia em média 61 anos no índice em 1958; hoje, esse tempo caiu para menos de 18 anos^[16]. Estar no índice nem sequer é um lugar permanente: é uma fotografia que se vai apagando.

E os REITs?

Os REITs também têm risco. Não vou fingir o contrário.

O risco nos REITs costuma ser sectorial. Na pandemia de COVID-19, por exemplo, os REITs de hotéis e de retail sofreram muito, enquanto os de logística e data centers dispararam. Mas repare no essencial: era um risco identificável à partida. Quem analisava o sector via-o vir, e podia escolher do lado certo. E mais importante ainda: a maioria dos REITs sólidos e bem capitalizados atravessou o choque e recuperou; quem investe a longo prazo e escolhe com critério não fica refém de um único evento.

Embora os casos sejam raríssimos, também houve REITs que faliram.

O exemplo mais conhecido é General Growth Properties.

Em 2009, a Reuters noticiou que a General Growth Properties, então a segunda maior proprietária de centros comerciais dos Estados Unidos, entrou em falência, classificando o caso como a maior falência imobiliária da história dos Estados Unidos^[11].

A empresa faliu porque tentou refinanciar dívida durante uma crise de crédito. Aliás, o REIT afirmou que os seus centros comerciais continuariam abertos e a operar normalmente, e que o negócio operacional continuava sólido, mas que o colapso dos mercados de crédito tornara impossível refinanciar dívida que estava a vencer fora do Chapter 11^[11].

Quando a empresa saiu da falência, em 2010, a Reuters noticiou que o plano de reorganização tinha sido aprovado, permitindo à empresa sair do processo depois de ter sido atingida por milhares de milhões de dólares de dívida que não conseguiu refinanciar^[12].

Repare num detalhe: os 4 equity REITs cotados relevantes que entraram em Chapter 11 desde 2009 (General Growth Properties, CBL, PREIT e Washington Prime^[20]) são todos do mesmo sector: centros comerciais. Isto mostra precisamente o ponto: o risco era previsível por análise. Quem olhasse para o balanço, para a maturidade da dívida e para a pressão do e-commerce sobre o sector, via o problema vir.

Por isso, sim, os REITs também podem falir e não devem ser comprados às cegas só porque são REITs, têm que ser escolhidos com método.

Razão #5: em períodos longos, os REITs têm melhor desempenho histórico

Aqui está o ponto decisivo.

Se o argumento fosse apenas “os REITs também são bons”, não chegava.

Porque, em Portugal, um ETF acumulativo do S&P 500 tem vantagens reais: simplicidade, baixo custo, diferimento fiscal e reinvestimento automático.

Portanto, se eu vou abdicar dessa simplicidade para escolher REITs individualmente, a exigência tem de ser maior.

A história mostra que os REITs batem historicamente o S&P 500 em períodos longos.

Primeiro, certos sectores de REITs conseguiram períodos de outperformance muito fortes face ao S&P 500.

A Nareit mostrou que, nos 20 anos terminados em Março de 2016, os REITs de self-storage tiveram retornos médios anuais de 17,6%, mais do dobro dos 8,0% do S&P 500 no mesmo período^[4].

A mesma fonte mostra que, num investimento inicial de 10.000 dólares no fim de Março de 1996, o valor teria crescido para 46.410 dólares no S&P 500, 112.741 dólares em REITs residenciais e 255.687 dólares em REITs de self-storage no fim de Março de 2016, ignorando comissões^[4].

Mas isto não é apenas verdade em sectores específicos.

Na comparação geral entre REITs e S&P 500, a Nareit também mostra que os REITs ganham.

Segundo o REIT Industry Fact Sheet da Nareit, entre 1972 e Julho de 2022, o FTSE Nareit All Equity REITs teve uma rentabilidade anual composta de 11,54%, contra 10,72% do S&P 500^[5].

Em 30 anos, os REITs também ganharam: 10,59% contra 10,03% do S&P 500^[5].

Em 25 anos, ganharam por uma margem ainda maior: 9,27% contra 8,02%^[5].

Para janelas específicas, a diferença pode ser ainda maior, mas aqui é preciso honestidade no enquadramento. Por exemplo, entre Fevereiro de 1999 e Fevereiro de 2020, o FTSE Nareit All Equity REITs teve uma rentabilidade média anual de 15,49%, enquanto o S&P 500 ficou nos 8,15%^[6]. Quase o dobro. Mas repare: o ponto de partida (Fev 1999) é praticamente o topo da bolha dot-com e o ponto de chegada (Fev 2020) é imediatamente antes da queda Covid. É um intervalo que favorece a comparação. Não o uso como prova central, uso como ilustração.

O que importa são as janelas longas e estáveis.

O livro The Intelligent REIT Investor Guide reforça esta ideia: os REITs têm historicamente menor correlação com o S&P 500, menor volatilidade de preço, risco mais limitado e rendimentos correntes mais elevados. Desde 1991, os REITs americanos tiveram uma correlação de apenas 0,57 com o S&P 500^[15].

E há, quiçá acima do resto, o estudo da CEM Benchmarking, patrocinado pela Nareit, que analisou a rentabilidade real líquida de fundos de pensões americanos ao longo de mais de duas décadas^[7].

Ao analisar 14 anos de dados de fundos de pensões americanos de benefício definido (1998–2011), a CEM Benchmarking encontrou um resultado contundente: os REITs cotados foram a classe de activos com maior rentabilidade líquida média anual (11,31%), à frente do private equity (11,10%) e quase a duplicar o S&P 500 (6,06%), entre as 12 classes analisadas^[7].

E não é apenas o período 1998–2011. É verdade que nos investimentos é possível seleccionar períodos em que um activo se comporta sempre bem.

Por isso, prefiro olhar para a actualização do mesmo estudo, edição publicada em 2024 (com dados até 2022), que cobre agora 25 anos e confirma o padrão: os REITs cotados continuam à frente do S&P 500, agora em 2º lugar entre 12 classes, atrás apenas do private equity^[17].

Ou seja: tanto nos índices históricos como nas carteiras reais de grandes investidores institucionais, em três actualizações sucessivas do mesmo estudo, os REITs cotados nunca ficaram significativamente atrás do S&P 500. Em 1998–2011 (11,31% vs 6,06%) e em 1998–2022 (9,74% vs ~9,10%), ficaram à frente. Em 1998–2023, ao acrescentar 2023 (um ano excepcional para as mega caps), ficaram essencialmente empatados (~9,72% vs ~9,80%)^[7][17][18].

E este é exactamente o ponto: uma classe de activos com drivers completamente diferentes do S&P 500 (rendas, ciclos imobiliários, contratos de longo prazo) bateu ou empatou com o índice mais conhecido do mundo ao longo de mais de duas décadas de fundos de pensões reais. Não é o que se esperaria de um activo "menor".

É por isso que este ponto é decisivo.

A questão não é se os REITs “também são bons”.

A questão é que, quando se olha para períodos longos, os REITs estiveram pelo menos a par do S&P 500, e geralmente à frente.

Importa um ponto fino. O facto da CLASSE ter superado o S&P 500 não garante que cada REIT individual o faça: dentro da classe existe dispersão grande, há REITs que ficam muito abaixo da média. Mas é precisamente aí que está a oportunidade: numa classe com força histórica e com dispersão alta, uma selecção criteriosa tem mais por onde se diferenciar do que num índice já amplamente eficiente.

Quando alguém diz “prefiro o S&P 500”, está a dizer “prefiro a média”, e décadas de dados mostram que os REITs estiveram pelo menos a par dessa média, e geralmente à frente.

Razão #6: pagar menos imposto não chega se estiver a construir a carteira errada

Vamos falar da objecção principal. Em Portugal, o ETF acumulativo tem uma vantagem fiscal evidente para quem está em fase de acumulação: os dividendos recebidos directamente são, em regra, tributados a uma taxa fixa de 28% (com opção de englobamento), e as mais-valias seguem a mesma lógica, também a 28%, com regras específicas em certos casos^[8].

Como num ETF acumulativo os rendimentos são reinvestidos dentro do fundo, o investidor tende a só realizar imposto quando vende com mais-valia. Isto permite diferir imposto, e diferir imposto é poderoso.

Por isso não vou dizer que os REITs são fiscalmente melhores. Na maioria dos casos, para acumulação pura, não são. Mas fiscalidade não é estratégia. Pagar menos imposto hoje não serve de muito se estiver a construir a carteira errada para o objectivo que quer atingir.

A pergunta não é apenas “como pago menos imposto agora?”, mas sim “estou a construir uma carteira que me pode dar mais dinheiro, mais rendimento e mais controlo no futuro?”.

É aqui que o ETF acumulativo perde força: adia impostos, mas também adia decisões: a escolha das empresas, dos sectores, da fonte de rendimento e, sobretudo, a pergunta mais importante: como é que este património me vai pagar?

O ETF acumulativo não sabe o que você quer. Não sabe se procura rendimento, se está perto da reforma, se quer receber dividendos, se quer evitar certos sectores ou se quer uma carteira que lhe pague regularmente. O índice compra tudo porque não pensa; o investidor em REITs pensa precisamente para não ter de comprar tudo.

E é essa a diferença.

O ETF acumulativo é uma boa solução fiscal para quem quer adiar impostos. Mas não foi construído para lhe dar uma carteira escolhida com intenção, nem rendimento directo, nem para separar empresas boas de más, procurar os sectores com melhor potencial ou rejeitar riscos que você não quer correr. Os REITs obrigam a mais critério, e é precisamente aí que está a oportunidade: melhores empresas, melhores balanços, melhores dividendos, melhores preços, melhores sectores, melhor potencial.

Por isso, a fiscalidade não fecha a discussão. Abre outra pergunta: prefere pagar menos imposto agora para comprar a média, ou prefere aprender a escolher activos que podem render mais no longo prazo? Para mim, a resposta é clara. A fiscalidade é importante, mas não manda na estratégia.

E se os dados mostram que os REITs superaram historicamente o S&P 500 em períodos longos, então a pergunta deixa de ser “qual é o produto fiscalmente mais eficiente?” e passa a ser: “porque aceitaria eu um retorno mais baixo só porque me permite adiar impostos?”.

Razão #7: para viver do S&P 500, tem de vender

Há um ponto que quase nunca é discutido com honestidade: um ETF acumulativo do S&P 500 não lhe paga rendimento na conta: reinveste tudo internamente.

Enquanto está a acumular, isso parece eficiente.

Mas quando chega a altura de usar o dinheiro, surge o problema: tem de vender. E vender património não é o mesmo que receber rendimento.

Na folha de cálculo parece simples: precisa de dinheiro, vende algumas unidades. Na vida real, não é assim. Imagine que está reformado, o mercado caiu, a sua carteira está em baixo, mas precisa de complementar a pensão. Vai vender na mesma? Vai vender mais unidades para obter o mesmo dinheiro? Vai vender no pior momento?

É aqui que a teoria começa a falhar, porque viver de uma carteira não é igual a acumulá-la. Na fase de acumulação, interessa ver o património crescer; na fase de rendimento, interessa que o património lhe pague. E o ETF acumulativo não foi construído para isso, foi construído para acumular.

Quando precisa de dinheiro, obriga-o a vender, e ao vender transforma uma mais-valia adiada num evento fiscal concreto.

Nos REITs, a lógica é diferente: o investidor pode receber rendimento através de dividendos sem ter de vender parte da carteira todos os meses ou trimestres. Continua a existir fiscalidade, naturalmente, mas a diferença é enorme: não precisa de destruir património para receber dinheiro.

E isto não é apenas técnico; é psicológico. Uma coisa é olhar para uma carteira a subir durante 30 anos; outra é ter de a vender quando ela está a cair. O S&P 500 pode ser confortável enquanto não precisa dele, mas quando chega o momento de viver do dinheiro a pergunta muda: “como é que isto me paga?”. E é aqui que os REITs ganham força.

Quem quer rendimento não deve depender apenas da venda de unidades: deve construir uma carteira que pague.

As 3 objecções honestas a esta tese

Antes de fechar, tenho de responder às objecções que um cético do S&P 500 vai (e deve) levantar. Reconhecer o argumento do outro lado torna esta tese mais credível, não menos.

1. Retenção na fonte sobre dividendos de REITs dos EUA

Para um investidor residente em Portugal, os dividendos pagos por REITs dos EUA sofrem retenção na fonte no momento do pagamento. A taxa por defeito é de 30%; com o formulário W-8BEN submetido ao corretor (declarando residência fiscal em Portugal ao abrigo do tratado fiscal EUA–Portugal), a taxa baixa para 15% sobre os dividendos ordinários^[13]. Os passos práticos (corretora, W-8BEN e impostos) estão em como investir em REITs em Portugal.

Em Portugal, esses 15% retidos nos EUA podem ser usados como crédito fiscal contra o IRS devido cá (até ao limite do imposto português sobre o mesmo rendimento), evitando dupla tributação^[13].

Não vou fingir que isto é trivial. É um custo real e um peso operacional (preenchimento de W-8BEN, declaração no anexo J do IRS). Mas também não é um obstáculo decisivo: mesmo após retenção e fiscalidade portuguesa, os retornos históricos líquidos dos REITs mantêm-se competitivos. O ETF acumulativo evita este atrito, em troca de não receber rendimento na conta.

2. Sensibilidade a taxas de juro

Esta é a objecção número um contra REITs desde 2022. E é legítima.

Os REITs são afectados pela subida de juros por duas vias: a dívida fica mais cara a refinanciar, e a avaliação dos imóveis tende a cair quando as cap rates sobem. Foi isso que explicou grande parte do mau desempenho do sector em 2022.

Mas note: este é exactamente o tipo de risco que o método permite gerir. Um REIT com dívida maioritariamente a longo prazo, taxa fixa, sem maturidades concentradas e com baixo loan-to-value resiste muito melhor a um ciclo de juros altos do que um REIT alavancado a curto prazo. Esta diferença é analisável a priori: está toda no relatório anual da empresa. Comprar o índice imobiliário inteiro (REIT ETF) ignora esta distinção.

3. Porquê o consenso recomenda o S&P 500

Quase toda a comunicação financeira em Portugal (bancos, bloggers, podcasts) recomenda o S&P 500 acumulativo. Há boas razões para isso, e devo reconhecê-las:

É simples: basta uma compra mensal. É barato: TER abaixo de 0,10% existe. É fiscalmente eficiente em fase de acumulação. Tem marketing massivo a seu favor: toda a indústria de ETFs beneficia dessa narrativa. E historicamente entregou retornos muito sólidos a quem teve paciência.

Tudo isto é verdade. Mas "porquê toda a gente fala bem disto" não é prova de superioridade, é só prova de adopção. E adopção alta não é argumento de investimento (foi assim com fundos activos nos anos 90, com casas em 2007, com cripto em 2021).

Razão #8 (bónus): REITs além do S&P 500, não em vez

Há outra maneira de pensar nisto que destrava qualquer cético.

Em vez de "REITs vs S&P 500", a pergunta pode ser "Porque não S&P 500 e REITs?".

Os REITs têm drivers diferentes das acções comuns: rendas, ocupação imobiliária, ciclos de construção, contratos de longo prazo. Por isso, historicamente, adicionar REITs a uma carteira de acções melhorou o retorno ajustado ao risco: o chamado benefício de diversificação^[14].

Ou seja, no mínimo, ganha diversificação real com REITs.

Isto inverte o argumento: se você realmente quer investir em S&P 500 (por algum motivo que eu não entendo, é certo) não precisa de abandonar o S&P 500 para ter REITs. Pode ter os dois. Se o fizer, ganha exposição a uma classe de activos com correlação imperfeita às acções do índice, e, segundo a investigação da Nareit, com retorno histórico competitivo^[14].

Ou seja: ter REITs não é necessariamente votar contra o S&P 500, é deixar de tratar o índice como a única resposta possível.

No entanto, tenho que manter-me honesto do ponto de vista intelectual: eu não invisto em S&P 500 nem vejo vantagens em fazê-lo (nem sequer o ângulo "diversificação" no meu caso).

A conclusão

A pergunta não é se o S&P 500 é inútil (acredito que possa ser útil para algumas pessoas, como os depósitos a prazo são para outras…).

Como é evidente (e não vou dizer o contrário), para acumulação passiva, um ETF acumulativo do S&P 500 é benéfico fiscalmente.

Mas muita gente popularizou o S&P 500 por isso, como se devêssemos escolher os veículos de investimento pela carga de impostos que pagamos…

A pergunta verdadeira é se faz sentido tratar o S&P 500 como a resposta para tudo, e em particular se são melhores que REITs.

E na minha opinião, a resposta é não.

Aliás, por melhor que o S&P 500 seja, eu nunca teria alcançado a minha independência financeira só com ele.

Cheguei lá com REITs, complementados mais tarde com imobiliário físico.

As 8 razões que cobri neste artigo sustentam que os REITs merecem um lugar numa carteira de investimentos que quase ninguém lhes dá, e em vários critérios superam o S&P 500…

Mas, como deixei claro na Razão #8, a escolha mais inteligente não tem de ser “REITs em vez de S&P 500”, se se sente confortável com S&P 500, pode alocar uma parte do seu capital a ele, investindo também em REITs.

O que pretendi fazer com este artigo foi mostrar factos, não foi fazer com que abandone nada, embora eu nunca tenha investido no S&P 500 nem pretenda fazê-lo (para mim seria deixar dinheiro em cima da mesa).

O que pretendi fazer foi também mostrar que índice não é uma resposta universal, só porque muitos gurus o popularizaram na Internet.

Seja como for, investir em REITs só funciona com método; nada disto significa “comprar qualquer REIT vai seguramente ser bom”.

É essa parte da minha missão: ajudar os portugueses a investir com método, com base em factos, e não em frases feitas repetidas há décadas.

Fontes

1. Hendrik Bessembinder, “Do Stocks Outperform Treasury Bills?” papers.ssrn.com. Fonte para 4 em cada 7 acções americanas (CRSP desde 1926) terem retorno vitalício inferior a Treasury bills de 1 mês; e para os melhores 4% das empresas explicarem o ganho líquido de riqueza do mercado accionista americano.
2. RBC Wealth Management, “The great narrowing: S&P 500 concentration”. rbcwealthmanagement.com. Concentração das 10 maiores: ~19% em 2015 e 40,7% em 2025 (dados FactSet a 31/12/2025).
3. S&P Dow Jones Indices, “S&P 500 ESG Index: Defining the Sustainable Core”. spglobal.com (PDF). Exclusões do S&P 500 ESG Index: carvão térmico, tabaco, armas controversas, armas ligeiras, contratação militar, areias petrolíferas, UNGC; 196 constituintes excluídos = 27,77% da capitalização do S&P 500 a 29/04/2022.
4. Nareit, “Historical Outperformance by Equity REITs Extends to Almost Every Property Type”. reit.com. Dados de Março 1996 a Março 2016: S&P 500, REITs residenciais e REITs self-storage; retornos médios anuais de self-storage REITs (17,6%) vs S&P 500 (8,0%).
5. Nareit, REIT Industry Fact Sheet (Julho 2022). reit.com. Rentabilidade anual composta do FTSE Nareit All Equity REITs vs S&P 500 em diferentes janelas longas: 1972–2022 (11,54% vs 10,72%), 30 anos (10,59% vs 10,03%) e 25 anos (9,27% vs 8,02%).
6. Nareit, REITWatch (Março 2020, dados FactSet). reit.com. Rentabilidade média anual entre Fevereiro 1999 e Fevereiro 2020: FTSE Nareit All Equity REITs em 15,49% vs S&P 500 em 8,15%, quase o dobro.
7. Alexander D. Beath, PhD (CEM Benchmarking Inc.), “Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States between 1998–2011”, Junho 2014 (estudo encomendado pela Nareit). reit.com. Tabela ES1: rentabilidade líquida média anual por classe de activos em fundos de pensões DB dos EUA, 1998–2011. Listed Equity REITs em 1º lugar entre 12 classes com 11,31% líquido anual, à frente do private equity (11,10%) e quase a duplicar o S&P 500 / U.S. Large Cap (6,06%).
8. PwC Tax Summaries, Portugal: Individual income determination. taxsummaries.pwc.com. Regra geral de tributação de dividendos, juros e mais-valias a 28% com possibilidade de englobamento em certos casos.
9. J.P. Morgan Asset Management, “The Agony & The Ecstasy: The Risks and Rewards of a Concentrated Stock Position”, Michael Cembalest. am.jpmorgan.com. Estudo recorrente da JPMAM sobre o risco de concentração em acções individuais: análise das entradas e saídas do S&P 500 desde 1980, mostrando centenas de empresas removidas por “business distress” (falências, perdas catastróficas de valor ou aquisições em situação de dificuldade).
10. Brian R. Cheffins, “Did Corporate Governance ‘Fail’ During the 2008 Stock Market Meltdown? The Case of the S&P 500”. ecgi.global (PDF). 37 empresas removidas do S&P 500 em 2008, Lehman Brothers, categoria “at risk” e acções colectivas por fraude em valores mobiliários.
11. Reuters, “General Growth files historic real estate bankruptcy”. reuters.com. Entrada da General Growth Properties em Chapter 11, 2.ª maior proprietária de centros comerciais dos EUA, descrita como a maior falência imobiliária da história dos EUA.
12. Reuters, “General Growth cleared to exit bankruptcy”. reuters.com. Aprovação do plano de reorganização da General Growth Properties e saída do processo após dificuldades em refinanciar milhares de milhões de dólares de dívida.
13. Retenção na fonte EUA sobre dividendos pagos a residentes em Portugal: tratado fiscal EUA–Portugal e formulário W-8BEN. irs.gov (regra geral 30% sobre FDAP a não-residentes); irs.gov (PDF tratado EUA-PT) (Art. 10.º, dividendos: 15% como taxa máxima para o investidor de retalho, participação inferior a 10%). O formulário W-8BEN é o mecanismo pelo qual o investidor português declara residência fiscal estrangeira e reclama o benefício do tratado junto do corretor. Os 15% retidos nos EUA podem ser usados em Portugal como crédito de imposto por dupla tributação internacional (anexo J do IRS), até ao limite do imposto português devido sobre o mesmo rendimento.
14. Nareit, benefícios de diversificação de REITs numa carteira de acções. reit.com. Materiais da Nareit (e investigação académica subjacente) documentam que REITs têm correlação imperfeita com acções comuns devido a drivers próprios (rendas, ocupação, ciclos imobiliários), o que historicamente melhorou o retorno ajustado ao risco de carteiras que adicionaram exposição a REITs face a carteiras só com acções.
15. Stephanie Krewson-Kelly & Brad Thomas, The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley). Correlação de 0,57 entre REITs dos EUA e o S&P 500 desde 1991, menor volatilidade de preço e rendimentos correntes mais elevados: argumentos centrais do livro a favor da inclusão de REITs numa carteira diversificada.
16. McKinsey & Company / Innosight, “Corporate Longevity Forecast” (S. Patrick Viguerie, Ned Calder & Brian Hindo). innosight.com. O tempo médio de permanência de uma empresa no índice S&P 500 caiu de 61 anos em 1958 para menos de cerca de 18 anos, reflectindo o ritmo acelerado de “destruição criativa” entre as maiores empresas americanas.
17. Nareit / CEM Benchmarking, “Research Note: Summary of REIT data & analysis”, Novembro 2024 (a partir do 2024 CEM Benchmarking Study). reit.com. Estudo a partir da base CEM Benchmarking sobre fundos de pensões públicos e privados dos EUA (mais de 200 instituições, mais de 4 biliões USD em AUM), período 1998–2022 (25 anos): listed equity REITs com o 2º maior retorno líquido médio anual (9,74%) entre 12 classes de activos, apenas atrás do private equity; private real estate em 7,66% (mais de 200 pontos base abaixo dos REITs); REITs com Sharpe ratio de 0,39 (3º melhor) e volatilidade de 19,4% após ajuste para reporting lags.
18. Andrew Kaufman, PhD (CEM Benchmarking Inc.), “Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States between 1998–2023”, Fevereiro 2026 (estudo encomendado pela Nareit). reit.com. Actualização do estudo CEM Benchmarking sobre fundos de pensões DB dos EUA, agora cobrindo 26 anos (1998–2023, base de 462 planos, ~3,83 biliões USD em AUM em 2023). Listed Equity REITs em 4º lugar com 9,72% líquido anual, atrás de private equity (11,38%), U.S. small cap (9,97%) e U.S. large cap / S&P 500 (9,80%), diferença para o S&P 500 de apenas 8 pontos base, empate técnico. Sharpe ratio: REITs 0,39 (em linha com U.S. small cap e U.S. long bonds); volatilidade ajustada de 19,08%. Nota editorial: ao incluir 2023, ano excepcional para as mega caps americanas (S&P 500 subiu ~26% no ano), o estudo aproxima REITs e S&P 500 face às edições anteriores.
19. MarketWatch / WSJ, “DeVry to replace General Motors in S&P 500”, 1 de Junho de 2009. marketwatch.com. A General Motors entrou em Chapter 11 na segunda- -feira, 1 de Junho de 2009; a Standard & Poor's anunciou nesse mesmo dia, depois do fecho, que a GM seria removida do S&P 500 após o fecho de terça-feira (2 de Junho), substituída pela DeVry Inc. a partir de 8 de Junho. A S&P Global Ratings baixou a GM para “D” na sequência do filing.
20. CNBC, “US mall owners CBL, Pennsylvania REIT, file for bankruptcy”, 2 de Novembro de 2020; Reuters, “Mall owner Washington Prime files for chapter 11 bankruptcy”, 14 de Junho de 2021. cnbc.com · reuters.com. CBL Properties e PREIT (Pennsylvania Real Estate Investment Trust) entraram em Chapter 11 em Novembro de 2020; a Washington Prime Group seguiu-se em Junho de 2021, tornando-se o terceiro REIT de centros comerciais a fazê-lo em cerca de um ano, todos na sequência do impacto da pandemia sobre o retail físico.