SIGI: a desilusão dos “REITs portugueses” (e o que fazer em vez disso)

Se procurou “REITs em Portugal” e chegou até aqui, deixe-me poupar-lhe um erro que vejo repetido vezes sem conta.

Provavelmente já ouviu falar das SIGI: as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária, apresentadas como “os REITs portugueses”. E é natural que tenha pensado: “então é por aqui que eu invisto em imobiliário através da bolsa, cá em Portugal”.

É exatamente aí que a maioria das pessoas se engana. Não porque a ideia de investir em REITs seja má: é das melhores que conheço. Mas porque a pergunta que fez tem uma palavra a mais no sítio errado. E essa palavra custa-lhe dinheiro.

O que é uma SIGI (na teoria)

Portugal tem, de facto, a sua versão dos REITs. Chamam-se SIGI, foram criadas pelo Decreto-Lei n.º 19/2019^[1] e, no papel, as regras são muito parecidas com as dos REITs americanos: têm de ser sociedades cotadas em bolsa, têm de investir em imóveis de rendimento e são obrigadas a distribuir a maior parte dos lucros das rendas aos acionistas^[6].

Na teoria, portanto, a SIGI é o REIT à portuguesa. Um investidor compra ações, recebe a sua fatia das rendas em dividendos e fica exposto a imobiliário sem ter de comprar um imóvel. Bonito.

Agora seja honesto consigo mesmo e olhe para a prática.

A realidade das SIGI (os números não mentem)

A promessa era bem outra. Em 2019, chegou a prever-se que Portugal poderia ter, em cinco anos, cerca de 25 SIGI cotadas e mais de 7 mil milhões de euros de capitalização, a reboque do sucesso das SOCIMI espanholas^[10]. Guarde esse número, e olhe agora para o que aconteceu de facto.

Passados mais de cinco anos sobre a criação do regime, o mercado das SIGI é minúsculo e quase invisível. Em bolsa há apenas três SIGI com alguma expressão: a ORES Portugal (também conhecida por Olimpo Real Estate), a Atrium BIRE e a Vila dos Números^[2]. E “alguma expressão” é generoso.

Repare no que “mercado” quer aqui dizer:

• A ORES Portugal negociou, em quatro anos, cerca de 43 mil títulos. Para lhe dar a dimensão: isso é aproximadamente 0,01% do que uma ação normal negoceia num único dia^[2].
• A Atrium BIRE e a Vila dos Números? Zero transações registadas. Não é pouca liquidez: é liquidez nenhuma.

Isto não é um mercado. É uma montra com as luzes apagadas. E não sou eu a dramatizar: a própria Euronext reconheceu o fracasso do regime: passados dois anos e meio da sua entrada em vigor, tinha-se criado uma única SIGI^[3].

Um mercado onde duas das três empresas nunca registaram uma transação não é um sítio onde você quer pôr as suas poupanças a render.

Porque é que as SIGI falharam

Não é azar. É desenho. Há razões concretas para o regime nunca ter levantado voo:

• Fiscalidade pouco atrativa: ao contrário de outros regimes internacionais, em Portugal há tributação na distribuição dos dividendos e poucos benefícios fiscais associados^[2]. O incentivo que faz os REITs voarem lá fora, aqui está amputado. E a política ainda o apertou mais: logo em 2019, no debate parlamentar, o PS propôs retirar isenções fiscais às SIGI que não apostassem no arrendamento: exigindo um mínimo de três anos de detenção dos imóveis para esse fim^[11].
• Escala inexistente: sem dimensão, não há liquidez; sem liquidez, os grandes investidores não entram; sem esses investidores, nunca há dimensão. É uma pescadinha de rabo na boca.
• Carteiras concentradas: as SIGI existentes vivem de centros comerciais, escritórios e ativos turísticos em Portugal e Espanha. Zero diversificação real, zero exposição aos setores que estão a puxar o imobiliário mundial.

E há um sinal que devia fazer soar todos os alarmes: a fiscalidade portuguesa destes veículos foi tão longe no problemático que chegou ao Tribunal de Justiça da União Europeia, e Portugal perdeu. No acórdão AllianzGI-Fonds AEVN (processo C-545/19, de 17 de março de 2022), o Tribunal declarou que a forma como Portugal tributava os dividendos pagos a organismos de investimento coletivo não residentes (a mesma família fiscal em que as SIGI se inserem) violava a livre circulação de capitais do artigo 63.º do Tratado^[7]. Quando o regime fiscal de um país é corrigido a martelo pelo tribunal europeu, não é aí que se constrói um mercado imobiliário próspero.

O erro está numa única palavra

Volte à pergunta do início: “como investir em REITs em Portugal?”. O problema não é o “REITs”. O problema é o “em”.

A pergunta certa não é como investir em REITs EM Portugal. É como investir em REITs americanos A PARTIR de Portugal.

Parece uma subtileza. Não é. É a diferença entre ficar preso a três empresas ilíquidas concentradas em retalho ibérico, ou ter acesso ao maior, mais líquido e mais maduro mercado imobiliário cotado do mundo, sem sair da sua cadeira em Lisboa, no Porto ou onde quer que esteja.

O que o mercado americano tem que uma SIGI nunca terá

Quando falo de investir em REITs a sério, falo quase sempre do mercado dos Estados Unidos. E a comparação com as SIGI nem é justa, é de outro campeonato:

• Dimensão: cerca de 140 REITs de capital cotados e uma capitalização de 1,5 biliões de dólares^[4]. Contra três empresas onde duas nunca negociaram.
• Histórico: décadas de resultados, de crises atravessadas e de retornos que batem o S&P 500. As SIGI têm meia dúzia de anos e um regime que a própria bolsa admite ter falhado.
• Os setores do futuro: nos EUA é dono de data centers, logística, torres de telecomunicações, saúde. Numa SIGI, é dono de um centro comercial. Escolha onde quer estar nos próximos vinte anos.
• Liquidez e dividendos: compra e vende em segundos, e há REITs a pagar dividendos todos os meses. Do outro lado, pode ficar semanas sem conseguir vender uma única ação.

E não é só o número de empresas. Ponha os dois mercados lado a lado pela capitalização (o valor total do que está cotado) e a desproporção deixa de caber num gráfico normal:

Há ainda a diferença que mais pesa no longo prazo: variedade. Nos EUA, o seu dinheiro pode ir para os setores que estão a construir a economia, não para mais um centro comercial:

E se está a pensar “mas isso é lá fora, é complicado”, não é. A partir de Portugal, chegar ao mercado americano é tão simples como abrir conta numa corretora, e não precisa de muito para começar. Não precisa de viver nos Estados Unidos para ser dono de imobiliário americano.

Então, o que deve fazer você?

Primeiro, o que não deve fazer: gastar energia a tentar montar uma carteira com as SIGI portuguesas. O mercado não tem tamanho, não tem liquidez e não tem futuro à vista.

O caminho que faz sentido, e que eu próprio percorro há mais de 20 anos, é investir em REITs americanos a partir de Portugal. Aceder ao mercado é a parte fácil. A parte que separa quem constrói rendimento de quem se queima é o método: saber que REITs escolher, como ler um dividendo sustentável de uma armadilha, como montar e equilibrar a carteira, e como tratar os impostos sem levar com surpresas.

O acesso não é o problema. O que se faz com esse acesso é tudo. É exatamente isso que ensino, passo a passo, no meu curso de REITs.

Se quiser primeiro arrumar as bases, tenho três artigos que assentam bem a seguir a este: o guia do que são REITs, a comparação de porque os REITs batem o S&P 500 e a minha visão sobre imobiliário físico ou REITs.

Perguntas frequentes sobre as SIGI

O que são as SIGI? SIGI significa Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária. É a versão portuguesa dos REITs, criada pelo Decreto-Lei n.º 19/2019. São sociedades cotadas em bolsa que investem em imóveis de rendimento e são obrigadas a distribuir a maior parte dos lucros das rendas aos acionistas.

Vale a pena investir em SIGI em Portugal? Para a esmagadora maioria dos investidores, não. Há apenas três SIGI cotadas em Lisboa e a liquidez é quase inexistente: algumas nunca registaram uma única transação. Comprar é difícil e vender pode ser ainda mais. Não invisto em SIGI, nem recomendo a nenhum dos meus alunos que invista.

Qual é a diferença entre SIGI e REITs? A regra é parecida: cotadas em bolsa, distribuição obrigatória de lucros. A diferença está na escala e na maturidade. O mercado de REITs dos EUA tem mais de uma centena de REITs de capital cotados, cerca de 1,5 biliões de dólares de capitalização, décadas de histórico e setores como data centers, logística e saúde. O das SIGI é embrionário e concentrado em retalho e escritórios nacionais.

Posso investir em REITs americanos a partir de Portugal? Sim, e é isso que faz sentido. Não precisa de estar nos Estados Unidos para ser dono de imobiliário americano: basta abrir conta numa corretora com acesso às bolsas dos EUA. O que separa quem o faz bem de quem o faz mal não é o acesso; é o método.

Fontes

1. Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro. diariodarepublica.pt. Regime jurídico das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), em vigor desde 1 de fevereiro de 2019.
2. idealista/news: “As SIGI chegaram há 5 anos, mas os investidores revelam falta de interesse” (novembro de 2024). idealista.pt. Três SIGI cotadas, volumes de negociação residuais e as razões da falta de interesse.
3. ECO: “Em dois anos e meio criou-se apenas uma SIGI. Euronext reconhece fracasso” (dezembro de 2021). eco.sapo.pt.
4. Nareit: “FTSE Nareit All Equity REITs Index Reaches $1.5 Trillion Market Capitalization in 2026” (junho de 2026). reit.com. Capitalização de 1,5 biliões de dólares (a partir de 49,6 mil milhões em 1995) e número de constituintes do índice.
5. Euronext: “Ores Portugal lists on Euronext Access” (junho de 2020). euronext.com. Primeira SIGI cotada, com capitalização de mercado de cerca de 50,2 milhões de euros à entrada.
6. Garrigues: “REITs or SIGIs: an alternative for investment in real estate assets in Portugal”. garrigues.com. Regras do regime das SIGI e comparação com os REITs.
7. Tribunal de Justiça da União Europeia: Acórdão de 17 de março de 2022, AllianzGI-Fonds AEVN, processo C-545/19 (ECLI:EU:C:2022:193). eur-lex.europa.eu. A tributação portuguesa de dividendos pagos a organismos de investimento coletivo não residentes viola a livre circulação de capitais (artigo 63.º do TFUE).
8. Nareit: “FTSE Nareit All Equity REITs Index Reaches $1.5 Trillion” e dados setoriais (2026). reit.com. Peso por setor e crescimento dos data centers (~36 mil milhões em 2015 para ~127 mil milhões em 2026).
9. EPRA: European Public Real Estate Association. epra.com. Mais de 840 mil milhões de euros de imobiliário cotado europeu representado.
10. Jornal de Negócios: “REITs podem captar 7 mil milhões para Portugal em cinco anos” (junho de 2019). jornaldenegocios.pt. Previsão da Prime Yield: cerca de 25 SIGI cotadas e capitalização acima de 7 mil milhões de euros em cinco anos, tendo por referência Espanha. (Não se concretizou.)
11. Jornal de Negócios: “PS quer limitar benefícios fiscais das SIGI que não apostem no arrendamento” (abril de 2019). jornaldenegocios.pt. Proposta para retirar isenções às SIGI que vendam imóveis não detidos para arrendamento (ou exploração económica equivalente) por, pelo menos, três anos.